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郁亮解讀萬科戰略方向:收斂聚焦、鞏固提升基本盤
發表日期:2019-03-07 15:39:42   

熟悉萬科的朋友都知道,萬科每年開工后的第一件大事,就是召開“集團目標與行動溝通會,明確新一年的戰略方向和發展思路,是一次定調子的重要會議。

今天,為大家帶來萬科董事長郁亮,在“2019年集團目標與行動溝通會”上的發言全文,報告中,郁亮對當前的宏觀經濟及行業形勢進行了分析,并提出萬科2019年總的指導思想和工作目標

收斂聚焦、鞏固提升基本盤

發言人:郁亮

各位同事:

大家上午好,今天首先由我就2019年集團目標與行動溝通會主題“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”作報告。

今天主要講兩個問題:

第一,為什么要“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”?

總部現在做事情前特別講究為什么做,但很多時候我們并沒有思考清楚這個問題,或者答案經不起推敲。

所以我們要求總部做每一件事,必須講清楚為什么才可以做,否則不能給各業務單位提要求。

第二,我們要在2019年實現什么樣的工作目標?

回答清楚這兩個問題后,??倳?019年度集團重點工作中談如何做。

為什么要“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”?我想從三個方面來談:

首先從宏觀層面來看,有兩個問題對我們影響特別大。

第一是經濟下行壓力加大,“L”型走勢尚未探底。

昨天公布的社會商品零售總額增幅8.1%,這是歷史最低點。經濟下行壓力加大,并不是我們自己的判斷。2016年《人民日報》權威人土指出我國經濟下行壓力并末消除。

綜合判斷,我國經濟運行不可能是U型,而是L型的走勢。L型是一個階段,不是一兩年能過去的。

今后幾年,總需求低迷和產能過剩并存的格局難以岀現根本改變,經濟增長不可能像以前那樣,一旦回升就會持續上行并接連實現幾年髙增長。

2018年10月31日中央政治局會議又提岀“經濟下行壓力有所加大″,要高度重視,增強預見性,及時采取對策。

過去我們聽得最多的是“觸底反彈”,我們的經歷也是觸底反彈。但權威人土告訴我們,現在L型的豎線還沒有到底,一般預計到2020年左右才有可能見底。

更值得關注的問題是,L型的那一橫不知道會持續多少年?日本已經持續20年還未完全走岀來。

這突破了我們過去的認知。與過去的經歷完全不同,房地產行業從來不能脫離經濟大勢,所以我們要深刻認識到宏觀形勢并不樂觀。

今年四季度BG、BU在做事業發展計劃的時候,基于過去的經驗,對宏觀形勢判斷都過于樂觀。大家都期待不久后的觸底反彈,但如今的宏觀形勢已經不是這個樣子,不是過了今年、明年就會好轉,我們需要做好長期準備。

第二,行業集中度上升,頭部企業間競爭激烈。

今天中國TOP3包括萬科在內的發展商共獲得13%的市場份額,超過1/8;

ToP10的發展商是28%的市場份額,超過1/4;

TOP20的市場份額為39%,ToP30為54%,ToP50為64%。

這說明頭部的企業越來越重要,50家開發商獲得2/3的市場份額,這說明競爭也會越來越激烈,而且是重量級選手之間的相互競爭。如何在市場中脫穎而出,考驗的是方方面面的能力。

第三,行業的轉型絕非易事。

若干年前,包括萬科在內的很多同行都嘗試轉型,但是行業轉型是非常不容易的。

首先,我們都覺得需要找到和房地產行業賺錢前景相當的行業,但經驗告訴我們,我們沒有可能找到這樣的行業。

當我們做物業、物流的時候,發現每平米賺的錢都是以了幾毛、幾分為單位時,大家便覺得無從下手。

這時候覺得開發業務有很多水分可以擠?要不省省吧。創造出的利潤可能比物業、物流多很多。但是這樣我們能有未來嗎?

盡管房地產行業還不錯,但是不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去,所以我們必須要做新業務。

做新業務的時候,讓賺大錢的人去賺小錢,難度太大。到今天為止,坦率而言,似乎沒有什么特別成功的轉型案例。

我們的行業還是有機會的,機會在哪里?中國的城市化進程仍在繼續,房地產仍然會維持較大規模。

我們還有大概20個點城鎮化率的空間,過去城鎮化水平還有一些水分,比如部分農民工進城務工后,還未真正轉為市民,所以城市化還有機會。

如果說第一階段城市化以農民進城打工為標志的話,現在第二階段的城市化已經開始,那就是都市圈化,比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。

這其中依然有很多機會,比如粵港澳大灣區中有香港、廣州、深圳三個核心城市,各具不同的特色和能力,這在全球范圍內也不多見,所以有機會。

另一方面,不同地區、不同業態之間不平衡不充分的問題還非常明顯,比如住宅消費并不是整體過剩,而是有些過剩。有些還沒被滿足,這就是為什么要“限“的原因。

關于租購并舉,購的部分已表達很充分,但租的部分才剛剛開始,人民美好生活還需要更多的內容供應和空間服務。很多房子越做越漂亮,環境也越來越美,但是從空間、內容到服務,還遠遠跟不上。

所以,以都市圈化為主要特征的城市化還在進行,行業的不平衡不充分問題還很明顯,我們的機會、潛力仍然是存在的。

正因為行業發生這么大變化,萬科更需要“收斂聚焦、鞏固提升基本盤。”

在“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”方面,我們要實現什么樣的工作目標?

2019年面對高度的不確定性,我們應該摒棄一切投機、僥幸心理,跳出路徑依賴和牛市思維。

圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位,依托事業合伙人機制,堅持以“客戶為中心,以現金流為基礎,合伙奮斗、持續刨造更多真實價值,實現有質量發展”的長期經營指導方針,穩住基本盤。

這是我們2019年總的指導思想,具體來看要做以下五件事情,實現五個工作目標。

第一,基于戰略,明確發展方向,聚焦主航道,鞏固提升基本盤。

基于戰略指的是要從城鄉建設與生活服務商戰略岀發,通過戰略檢討、業務梳理,明確發展方向。

我們要把力量聚焦在主航道上,每個BG、BU都要明確自己的主航道,也就是主要業務。通過聚焦主航道,鞏固提升基本盤。只有基礎打的更扎實,才能發展的更好。

第二,基于市場,梳理、調整、配置好資源(項目、資金和組織資源)。

萬科現在有15000億資產,這些資產都需要認真梳理,這也是明年的重點工作之一。

梳理資產、摸清家底后,我們還要調整好資源,把不好的資源、沒潛力的資源、閑置的資源、浪費的資源處理掉,我們要把不好的牌打掉,換回一些些好的牌來。

最后,我們要配置好資源,包括項目、資金和組織資源,把資源用在對萬科未來更有發展潛力的業務上去。

第三,基于客戶、打造客戶愿意買單的好產品、好服務。

行業不管發生什么樣的變化,即使行業菱縮也是十萬億級的市場。這十萬億級的市場中,為什么客戶愿意買房子定是因為提供了好的產品和服務。

所以,每個BG、BU都要打造客戶愿意買單的好產品、好服務,這樣才能活下去,才能活得好。過去幾年,我們把這個能力疏忽了,我們做的不夠好,現在必須要把它補回來。

什么是“基本盤”?基本盤是指保證萬科“活下去”的關鍵,脫離基本盤將失去“活下去”的根基。

對萬科集團而言,基本盤就是開發業務。

對于物業而言,基本盤就是住區物業報務,雖然住區服務可能不是最賺錢的。但它仍然是物業的基本盤,因為萬科客戶的口碑以此為基礎。

所以,每個BG、BU以及總部三大中心都要找到自己的基本盤。因此,從宏觀、行業和自身三個方面來看,我們今天都到了需要“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”的時候。

當宏觀、行業與自身都來到新的階段時,是危是機取決于我們的選擇和行動。

對于我們而言,偏離時代航道是危,順應時代趨勢是機;漠視客戶是危,堅持“好產品、好服努”是機;投機取巧是危,勤勉耕耘是機;高調浮夸是危,誠實低調是機;消極懈怠是危,積極應對是機。

毫無疑問,我們當然要選擇機會,變化便意味著機會。萬科在每一次的逆境中都能發展得更好,正是因為我們把每一次的變化和危機都當作機會來對待。

因此,我們一定要認清、順應大勢。明確、聚焦方向,收斂、凝聚力量,保證活下去、活得好、活得久。

最近,我在南方區域媒體交流會上提到萬科要“活下去”,大家以為“活下去”應該像乞丐一樣去討飯吃,

其實對萬科而言,“活下去”是希望活得更好、活得更久。

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